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媒體關(guān)注22
May
2014
轉(zhuǎn)載搜房網(wǎng)新聞--光信地產(chǎn):本土房企大幅萎縮 將迎來新一輪洗牌
[摘要]山西光信地產(chǎn)是山西著名房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。山西光信地產(chǎn)以創(chuàng)新為企業(yè)之魂，以“服務(wù)于心，品質(zhì)于形”為宗旨，通過經(jīng)營(yíng)模式創(chuàng)新、管理模式創(chuàng)新、產(chǎn)品模式創(chuàng)新，完美展現(xiàn)光信產(chǎn)品質(zhì)量，打造舒心人居體驗(yàn)。一直秉承以全新的“軟裝修”、“活布局”、“可選配”為產(chǎn)品特色，不斷引領(lǐng)山西地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展方向。
縱觀太原市2014年前一季度房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)，受國(guó)家宏觀政策調(diào)控、經(jīng)濟(jì)增速放緩、反腐力度深入等基本面影響，市場(chǎng)蕭條，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)生存環(huán)境發(fā)生了質(zhì)的變化，同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)慘烈，同時(shí)也意味著房地產(chǎn)行業(yè)已進(jìn)入深度調(diào)整期。山西光信地產(chǎn)研究所分析認(rèn)為，市場(chǎng)呈現(xiàn)如下幾個(gè)新特點(diǎn)：第一，新政迭出，從《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)城鄉(xiāng)規(guī)劃管理的若干規(guī)定》、《太原市人民政府關(guān)于嚴(yán)厲查處違法建設(shè)的規(guī)定》、《太原市人民政府關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范城中村改造的若干規(guī)定》到《關(guān)于太原市規(guī)劃建設(shè)管理的幾個(gè)重大問題》等文件的頒布實(shí)施，給業(yè)界帶來不小震動(dòng)；第二，受政府的政策導(dǎo)向影響，土地市場(chǎng)集中流向大型房企，華潤(rùn)、中海、綠地在濱河西路連續(xù)拿下成規(guī)模的優(yōu)質(zhì)開發(fā)用地，反觀本土房企，遭受外來房企大鱷嚴(yán)重?cái)D壓，拿地能力大幅萎縮，即將面臨新一輪洗牌。
拿地成本趨高，本土企業(yè)拿地困難
近兩年，太原市政府加強(qiáng)了城市建設(shè)的整體規(guī)劃，要求土地開發(fā)采取整體規(guī)劃、連片開發(fā)模式，不得插花建設(shè)。規(guī)模土地連片供給，提高了拿地門檻。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2013年太原市商住用地平均土地價(jià)格為380萬元/畝，優(yōu)質(zhì)土地價(jià)格均在500萬元/畝以上。以100畝供地規(guī)模為例，土地取得成本最少在5億以上，這樣動(dòng)輒數(shù)億元的大手筆投入，本土房企的實(shí)力難以企及。一面是本土企業(yè)囊中羞澀、無力承擔(dān)高額的土地出讓金，一面卻是外地大型房企面露喜色，扎堆與政府討價(jià)還價(jià)，進(jìn)而大規(guī)模圈地。2014年伊始，綠地集團(tuán)9億元取得濱河西路50畝土地為太原市土地市場(chǎng)帶來了開門紅。根據(jù)太原市國(guó)土資源局公告信息統(tǒng)計(jì)， 2014年一季度，綠地、恒大兩大一線房企成交累計(jì)金額達(dá)19.5億元，達(dá)到全部成交金額的五成。其中恒大地產(chǎn)在森林公園附近取得的四宗土地總面積達(dá)334畝，土地出讓金高達(dá)10億。雖然一線房企拿地?cái)?shù)量不多，但地塊面積大、成交總額高，太原本土房企望塵莫及。
太原市房地產(chǎn)發(fā)展相對(duì)落后，本土房企競(jìng)爭(zhēng)力不足
外地一線房企大規(guī)模拿地的背后，是對(duì)太原市房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體看好。根據(jù)《山西省2013年度房地產(chǎn)發(fā)展報(bào)告》相關(guān)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)， 2013年，太原的商品房成交面積397萬平方米，同比上漲21.9%；太原市商品房成交金額達(dá)到295億元，同比上漲33.3%。一線房企入并，使太原市房地產(chǎn)市場(chǎng)更加成熟與規(guī)范，產(chǎn)品也更加多樣化，同時(shí)一線房企在資金實(shí)力、土地儲(chǔ)備、設(shè)計(jì)規(guī)劃和品牌號(hào)召力等方面凸顯出強(qiáng)勁的競(jìng)爭(zhēng)力，推動(dòng)了整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，拉動(dòng)了太原市房地產(chǎn)行業(yè)整體水平。據(jù)監(jiān)測(cè)統(tǒng)計(jì)，2013年外地一線房企在太原樓市的銷售份額已達(dá)65%。
與不斷攻城掠地、市場(chǎng)份額快速上升的一線房企相比，本土房企出現(xiàn)了資金鏈斷裂、產(chǎn)品同質(zhì)化、庫存高企等問題，競(jìng)爭(zhēng)力表現(xiàn)不足。根據(jù)山西光信地產(chǎn)研究所《2013年太原市房地產(chǎn)企業(yè)生存調(diào)研報(bào)告》顯示，截至2013年，太原市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有1030家，但真正有項(xiàng)目，處于開發(fā)活躍期的不足三成，如果統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)包括后續(xù)儲(chǔ)備用地在內(nèi)，本土房企僅占25%左右，絕大部分本土房企已喪失新一輪拿地的能力，面臨“坐吃山空”狀態(tài)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2013年太原市一線房企土地成交量為41.44萬平方米，占到全年成交土地的16.98%，土地成交額達(dá)到了全年土地成交額的41.56%，拋掉工業(yè)出讓用地、歷史原因造成的協(xié)議出讓用地等因素，外企幾乎囊括大部分開發(fā)用地。而根據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)研究會(huì)發(fā)布的《2014年中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)500強(qiáng)測(cè)評(píng)研究報(bào)告》顯示，山西省僅有兩家企業(yè)入圍全國(guó)500強(qiáng)，其中太原市開發(fā)商只有一家。
政府依賴實(shí)力雄厚的企業(yè)推動(dòng)城市建設(shè)
2013年7月，市長(zhǎng)耿彥波在太原市迎澤賓館向50家國(guó)內(nèi)知名房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)推介太原市34個(gè)城中村改造項(xiàng)目，這一舉動(dòng)備受媒體關(guān)注，同時(shí)也釋放出一個(gè)強(qiáng)烈的信號(hào)，即面對(duì)城市升級(jí)改造的的需求，政府采取了經(jīng)營(yíng)土地、經(jīng)營(yíng)城市的策略，而背后仍然是對(duì)土地財(cái)政過度依賴。相比本土開發(fā)企業(yè)而言，實(shí)力雄厚的外地企業(yè)更易贏得政府“歡心”。 2011年，太原市城建委著手建立城中村改造名錄，邀請(qǐng)具有二級(jí)及以上開發(fā)資質(zhì)，實(shí)力強(qiáng)，信譽(yù)好的國(guó)內(nèi)一流知名企業(yè)作為城中村改造項(xiàng)目的候選企業(yè)，但在實(shí)際運(yùn)作中，政府更傾向于外地大房企參與。2014年3月，小店區(qū)政府與萬科公司簽訂了北營(yíng)社區(qū)城中村改造框架合作協(xié)議。品牌地產(chǎn)的加入無疑助力太原市房地產(chǎn)市場(chǎng)行業(yè)整體發(fā)展，推動(dòng)城市區(qū)域經(jīng)濟(jì)建設(shè)，也無疑更讓居政者心安。
太原本土房企該如何面對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)“洗牌”？
外地一線房企大規(guī)模開發(fā)，國(guó)資企業(yè)試水房地產(chǎn)，使得太原市房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)更加激烈，產(chǎn)品更加多樣化。無論從資金實(shí)力還是產(chǎn)品的成熟度來講，資源不斷向大企業(yè)集聚最終的結(jié)果就是強(qiáng)者恒強(qiáng)，中小型房地產(chǎn)企業(yè)逐步被邊緣化甚至被迫退出市場(chǎng)。
在同一種市場(chǎng)環(huán)境的競(jìng)爭(zhēng)中，本土中小型房企在主流產(chǎn)品的開發(fā)、規(guī)模效益的聚集、成本控制、經(jīng)驗(yàn)積累等諸多方面不如一線品牌房企，只有通過更加細(xì)致的市場(chǎng)細(xì)分和準(zhǔn)確的產(chǎn)品定位，尋找一條個(gè)性化出路，才能在當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)占有一席之地。此外，也需要政府在政策上給予適當(dāng)傾斜，扶持本土企業(yè)做大做優(yōu)做強(qiáng)。
