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媒體關(guān)注11
Aug
2014
《中國房地產(chǎn)網(wǎng)》報道：太原量跌價升，奪地分化
■記者 張成明 太原報道
行入2014年，太原市土地市場逐漸降溫，土地供應(yīng)量不及去年的一半，呈現(xiàn)出量跌價升的態(tài)勢。上半年，尖草坪區(qū)、迎澤區(qū)、晉源區(qū)三大片區(qū)成為太原土地成交的熱點(diǎn)地區(qū)。
回到今年1月份，太原市土地市場最大的焦點(diǎn)，是共有17宗土地流拍，流拍土地面積達(dá)到55.85萬平方米。進(jìn)入4月份，又有6宗土地流拍。接連大規(guī)模的土地流拍，除去土地成交價格上漲因素之外，房地產(chǎn)銷售市場下行也是重要原因。整體觀瞻，1月至2月份，太原迎來了土地出讓的階段性高潮，很多房企在業(yè)績較好的支撐下，拿地姿態(tài)較為積極，地價借勢上漲。到了3月份，整個樓市形勢大反轉(zhuǎn)，出現(xiàn)了看跌情緒，政府在市場悲觀情緒之下也無意愿逆勢大體量推地。
供地大戶屬三大城區(qū)
上半年，太原市的土地集中供應(yīng)區(qū)域主要為迎澤區(qū)、萬柏林區(qū)和小店區(qū)。其中迎澤區(qū)供應(yīng)土地2宗，供地面積21.72萬平方米，供地總面積居六城區(qū)之首。其中宗地編號為SG-1402的土地面積為21.4萬平方米，是上半年最大的一宗土地。該地塊位于東太堡車管所周邊，隨著區(qū)域道路管網(wǎng)及周邊配套的建設(shè)，未來發(fā)展勢頭優(yōu)越。
萬柏林區(qū)則逐漸成為太原市城市建設(shè)的重點(diǎn)區(qū)域，政府辦公大樓、五大場館以及新型的商業(yè)綜合體都扎根于此，未來中央商務(wù)區(qū)的藍(lán)圖已清晰可見。從上半年土地供給情況看，這一區(qū)域土地供應(yīng)以商業(yè)用地為主，商住用地為輔。
值得一提的是，太原市上半年成交面積最大的3宗土地均為商住用地，分別被山西蒙山佛光旅游項(xiàng)目開發(fā)有限公司、山西國信文化旅游投資發(fā)展有限公司、太原市龍城發(fā)展投資有限公司獲得，土地面積分別為310.47畝、412.24畝、502畝。
拿地“黑馬”上，從去年開始，太原市龍城發(fā)展投資有限公司作為市政府的一級土地開發(fā)商不斷挺進(jìn)二級土地開發(fā)市場。今年前6個月，公司已連續(xù)拿下4宗土地，土地面積共計(jì)28.47萬平方米，占到上半年全市成交土地量的兩成，與品牌房企、國資房企形成三足鼎立局面。
成交大戶“三區(qū)”分享
尖草坪區(qū)、迎澤區(qū)、晉源區(qū)三大片區(qū)的土地成交量居于全市前三位，分別占到47%、16%、15%。尖草坪區(qū)之所以在上半年土地成交最多，主要源于恒大地產(chǎn)、山西國信文化旅游投資發(fā)展有限公司在該區(qū)域拿下大宗土地。其中，恒大地產(chǎn)在趙莊新村共拿下5宗土地，土地總面積502畝，用于大型住宅小區(qū)建設(shè)；山西國信文化旅游投資發(fā)展有限公司在崛圍山風(fēng)景區(qū)西南部拿地412.24畝，致力于打造集科技研發(fā)、金融商務(wù)、生態(tài)休閑、健康養(yǎng)老、養(yǎng)生度假等功能為一體的復(fù)合型度假公園。
上半年，太原市土地供應(yīng)市場土地用途主要分為商住用地和商業(yè)用地兩種。其中商住用地11宗，土地面積為49.68萬平方米，占比80%；商業(yè)用地11宗，土地面積12.06萬平方米，占比20%。
山西光信地產(chǎn)研究所所長龔東興接受中國房地產(chǎn)報記者采訪時表示，雖然目前太原市土地市場低迷，房企拿地日趨謹(jǐn)慎，但這并不意味著土地市場沉寂了，而是開發(fā)商開始考慮如何確保高價土地能夠進(jìn)入高周轉(zhuǎn)的開發(fā)通道中。雖然上半年土地供應(yīng)仍然是以商住用地為主，但是商業(yè)用地的供應(yīng)規(guī)模呈現(xiàn)出不斷加大的態(tài)勢。
上半年，萬科集團(tuán)、太原高鐵置地有限公司、山西順康房地產(chǎn)開發(fā)有限公司等多家房企在太原南站附近出手拿地，并且該區(qū)域的土地成交價格大大高于全市土地均價，成為繼長風(fēng)商務(wù)區(qū)外的又一商業(yè)核心區(qū)。
據(jù)此，龔東興分析認(rèn)為，隨著太原火車南站7月1日的投入使用，依托南站便利的交通條件，將會帶動周邊商業(yè)發(fā)展，同時也會帶熱區(qū)域土地市場。
地價呈上漲態(tài)勢
上半年，太原市土地出讓價格不斷上漲，地面均價為284.71萬元/畝,與去年同期的218.29萬元/畝相比上漲30.42%；樓面均價為1595.32元/平方米,接近2012年的兩倍。其中，單宗土地最高地面價格為1804萬元/畝，由綠地集團(tuán)奪得。該土地面積為50.16畝，地塊位于濱河西路以西，土地用途為商業(yè)，容積率9.4，樓面地價達(dá)2879元/平方米。
究其原因，山西光信地產(chǎn)研究員刁淑燕分析稱：太原市大規(guī)模的城市改造，需要大量的財(cái)政資金做保障，而土地財(cái)政收入是財(cái)政資金的主要來源之一。此外，實(shí)力雄厚的品牌房企和不差錢的國資房企進(jìn)入太原扎堆搶地，也是土地價格一再飆升的原因。
山西唯變商業(yè)地產(chǎn)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人張治波也認(rèn)為下半年太原的土地價格將會繼續(xù)走高。其依據(jù)主要有：一是城市路網(wǎng)格局的變化及快速化道路的改造，縮短了城市交通距離；二是大量集中于老城區(qū)的學(xué)校、醫(yī)院外遷發(fā)展，服務(wù)配套逐步跟進(jìn)，將提升新區(qū)競爭優(yōu)勢；三是政府“三通一平”及其路網(wǎng)的修建，投入了大量成本，這同樣需要土地財(cái)政的有力支撐。
